导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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